Micro-foncier ou regime reel : lequel choisir ?

Le micro-foncier est simple : un abattement forfaitaire de 30 % est applique sur vos revenus bruts. Il est avantageux si vos charges reelles representent moins de 30 % de vos revenus. Le regime reel permet de deduire toutes les charges effectives (interets, travaux, assurance, etc.). Il est souvent plus interessant pour les proprietaires ayant des charges elevees ou un emprunt en cours. L'option pour le reel est irrevocable pendant 3 ans.

Quelles charges sont deductibles au regime reel ?

Les principales charges deductibles sont : les interets d'emprunt et frais bancaires, les travaux d'entretien et d'amelioration (pas d'agrandissement), les primes d'assurance (PNO, loyers impayes), la taxe fonciere (hors ordures menageres), les frais de gestion (agence, comptable), les charges de copropriete non recuperables, et les frais de procedure. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas deductibles.

Comment declarer ses revenus fonciers ?

En micro-foncier, reportez simplement le montant brut de vos loyers en case 4BE de la declaration 2042. L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 %. Au regime reel, remplissez la declaration 2044 (ou 2044-SPE pour les cas particuliers) avec le detail de vos revenus et charges, puis reportez le resultat en case 4BA ou 4BB de la 2042.

Qu'est-ce que le deficit foncier ?

Lorsque vos charges deductibles depassent vos revenus fonciers, vous etes en deficit foncier. Ce deficit (hors interets d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an (21 400 EUR pour les travaux de renovation energetique). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes. C'est un levier fiscal puissant pour les investisseurs.

Les prelevements sociaux sont-ils inclus dans le calcul ?

Oui. Les revenus fonciers sont soumis aux prelevements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prelevement de solidarite 7,5 %). Ils s'ajoutent a l'impot sur le revenu calcule selon votre tranche marginale d'imposition. Notre simulateur integre ces deux composantes pour vous donner le cout fiscal total.

Simulateur Impots Fonciers : Micro-foncier vs Reel

Fiscalite des revenus fonciers : guide complet

Le regime micro-foncier

Le regime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels sont inferieurs a 15 000 EUR. Un abattement forfaitaire de 30 % est applique pour couvrir l'ensemble de vos charges. Vous declarez simplement le montant brut en case 4BE de votre declaration 2042. Ce regime est simple mais pas toujours optimal, surtout si vos charges reelles depassent 30 % de vos revenus.

Le regime reel

Le regime reel permet de deduire l'ensemble de vos charges effectives : interets d'emprunt, travaux d'entretien et d'amelioration, primes d'assurance, taxe fonciere, frais de gestion, charges de copropriete non recuperables. Si vos charges depassent vos revenus, vous generez un deficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'a 10 700 EUR/an). L'option pour le reel est irrevocable pendant 3 ans.

Les prelevements sociaux

Quel que soit le regime choisi, les revenus fonciers sont soumis aux prelevements sociaux au taux global de 17,2 %. Ils sont calcules sur le revenu imposable (apres abattement en micro-foncier, ou apres deduction des charges au reel). Ces prelevements s'ajoutent a l'impot sur le revenu.

Simulateur d'Impôts FonciersMicro-foncier vs Régime Réel

Vos revenus et charges

Charges deductibles (regime reel)

Fiscalite des revenus fonciers : guide complet

Le regime micro-foncier

Le regime reel

Les prelevements sociaux

Questions frequentes

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